quarta-feira, 27 de junho de 2012

Capitais Internacionais e Bolhas Financeiras: o mercado imobiliário no Rio de Janeiro

(Michelle Katz)

Inicialmente, precisamos analisar o porquê de colocar o seu capital no Mercado Imobiliário. De acordo com muitos economistas, trata-se de investimento seguro e rentável. Dentre muitos fatores, destacam-se, principalmente, sua estabilidade frente às oscilações no mercado financeiro, seu potencial de valorização e a receita gerada pelo imóvel com aluguéis.

No Brasil, vemos muitos outros motivos para o ingresso de capitais. Entre eles, além da euforia com a Copa do Mundo e as Olimpíadas, que impulsionam o mercado, o país possui uma moeda estável, uma economia que chega a ser a 6ª maior do planeta, sem contar que seus fenômenos naturais são previsíveis.

Todos esses investimentos no setor imobiliário são benéficos por movimentarem a economia do país. O governo também incentiva os investimentos no setor, diminuindo os impostos e aumentando o crédito, a fim de reduzir o déficit habitacional. Alguns exemplos claros da atuação política no mercado imobiliários são os financiamentos vindos por parte da Caixa Econômica Federal, as LCIs (Letras de crédito Imobiliário), que não cobram imposto de renda, e os fundos imobiliários.

Tão crucial quanto o estímulo político e as capacidades geradoras de riqueza do país, é o fator confiança. Indicadores como a elevação do rating pela Standard & Poor’s, o aumento da projeção de crescimento e a qualidade do balanço de pagamentos do país, devido ao grande montante de reservas internacionais, levam os investidores a confiarem nos projetos de infraestrutura do Brasil.

Vejamos agora o Rio de Janeiro. Ele foi escolhido para sediar as Olimpíadas e Paraolimpíadas. Assim, a cidade usufrui de melhorias como um todo. Exemplos das unidades pacificadoras (UPPs), a obra do metrô até a barra e o túnel da Grota Funda. Esses, junto com outros motivos, como o fato da cidade estar crescendo economicamente e ainda ser considerada um ambiente de veraneio, são grandes impulsionadores de preços. Desta forma, ela tem atraído muitos investidores tanto de outros Estados como de fora do país, que veem no Rio um potencial muito forte para a geração de lucro.

As instituições financeiras brasileiras acabam nutrindo um crescente interesse para financiar o investimento estrangeiro em projetos de infraestrutura. Assim, muitas delas, acabam simplificando o processo, estruturando seus recursos em moeda estrangeira.

Um modelo de como as instituições captam os investimentos estrangeiros, é por meio dos FIPs (Fundo de Investimentos em Participações) que escolhem ramos específicos para a expansão de negócios. Podemos citar o caso da Estapar, uma empresa de estacionamentos, que recebeu aportes do fundo de private equity FIP Brasil de Governança Corporativa, gerido pela BR Investimentos, além de investimentos do BTG Pactual. Ao mesmo tempo em que a empresa recebe tais aportes, ela investe em outros projetos de infraestrutura. Assim, shoppings, hospitais, faculdades, entre outros ativos imobiliários, são beneficiados pelos investimentos desses fundos e instituições financeiras.

Também podemos citar o caso da Plural Capital, que lançou um fundo imobiliário voltado para o setor de shoppings centers. Nele, só seriam aceitos investidores qualificados, com investimento mínimo de 1 milhão. Além disso, o ABL Shopping também conta com aportes de seus sócios, FIPs, e dos sócios da própria Plural. A lançadora do fundo trabalha com a emissão de títulos atrelados ao setor imobiliário como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Letras Hipotecárias, que, como já abordado, incentiva o investimento no setor.

Com tantos investimentos, o resultado é, sem dúvida, uma melhoria na infraestrutura imobiliária carioca. Mesmo assim, ela não supre a grande demanda, que talvez seja associada a uma especulação, e que reduz a oferta de imóveis na região gerando um aumento nos preços.

Mas afinal, o que é a especulação? É quando ocorre a compra ou venda de imóveis com o objetivo de vendê-lo ou alugá-lo, esperando um aumento de seu valor de mercado.

Apesar do lucro gerado aos grandes investidores, a especulação imobiliária é prejudicial para as cidades. Por sua causa, os tecidos urbanos ficam muito densos em alguns locais e muito vazios em outros, aumentando os custos sociais e financeiros, principalmente no deslocamento da população que irá habitar esses novos terrenos e pelo aumento artificial dos preços da região.

Quando existe uma super valorização nos imóveis, ou seja, quando os preços estão acima do seu valor real e, ainda assim, os compradores continuam pagando mais, há o que chamamos de “bolha”. Sua denominação é devido ao crescimento artificial dos preços e que resulta numa rápida queda geral.

Fazendo uma ponte com o que ocorre no Rio de Janeiro, podemos citar o Sudoeste Asiático, e em particular, a China. A alta dos preços dos imóveis residenciais criou uma disputa entre as empreendedoras imobiliárias para aquisição de terrenos em Pequim e, muitos dos bilionários da China são os empreendedores imobiliários. Ainda assim, muitas empresas estatais adquirem terras para especulação e construção de prédios de luxo.

O que acontece em Pequim, é que muitos empreendedores imobiliários são frequentemente auxiliados pelos governos locais, que acabam confiscando as terras para construções e que, muitas vezes, não está num preço acessível para a população, e se destinando a um segmento de mercado muito especifico, de luxo ou corporativo.

Para tentar controlar a questão dos preços dos imóveis e evitar o possível colapso da China, o governo adota certas medidas criteriosas. Assim, O Ministério de Comércio da China (MOC) pede que o governo central restrinja os investimentos internacionais, aumentando a supervisão sobre as ações de grupos empresariais estrangeiros e reforçando o controle sobre o setor imobiliário.

Além disso, o país vai implementar uma série de impostos sobre imóveis em 2012, enquanto acelera o processo de reformas fiscais e tributárias relativas ao setor imobiliário. Tudo isso com a intenção de equilibrar os valores de mercado estabelecidos pela oferta e demanda.

O medo das bolhas é devido ao seu estouro. Se uma economia sofre uma forte expansão de crédito e os preços estão cada vez mais altos, o risco é que os preços dos imóveis caiam bruscamente para que possam ser vendidos e, os bancos, que financiaram o crédito, juntamente com a construtoras, terão prejuízos sérios, podendo até quebrar.

O que ocorre no Rio de Janeiro ainda não pode ser considerado uma bolha, uma vez que a alta dos preços ao longo dos últimos anos dos imóveis está estabilizando. Existem vários fatores que incentivam este cenário, como a performance ruim das construtoras na bolsa de valores que, como consequência, ficam com um capital de giro menor, sendo então obrigadas a diminuir o preço das novas unidades ainda não vendidas para compor o caixa. Outro fator relevante nesta equação, são os proprietários dispostos a vender o imóvel de forma rápida, mesmo que para isso tenha que diminuir o preço, tornando-o mais atraente no mercado.

Além disso, ainda há déficit habitacional e o crédito não é alavancado o suficiente para proporcionar uma queda tão drástica nos preços. Como as regras para aprovação do crédito imobiliário são rigorosas, o percentual financiado é razoável e o prazo para liquidação da dívida é muito menor que nos países que sofreram com uma bolha.

Referências:

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